2023-09-14
在中国工业化进程快速推进的背景下，发达工业城市已经开始面临着一个严峻的问题——“缺地”。随着人口的增加和经济的蓬勃发展，城市的用地需求不断增加，而有限的土地资源无法满足日益增长的需求，这一现象对城市的可持续发展构成了巨大的挑战。
以深圳为典型，本身面积不足2000平方公里，可开发土地面积只有973.5 平方公里，仅为上海的40.2%，苏州的28.8%。在高速膨胀的经济和快速增长的人口压力下，土地开发强度已经达到50%，远超国际公认的30%警戒线。
另外部分城市，表面上不缺地，但在土地资源集约利用方面乏善可陈，不仅无法充分创造产业集聚的规模效应，导致资源的分散浪费、市场的不完善和经济效益的低下，更为未来发展埋下严重隐患。
随着相关问题日益受到重视，土地集约化应用、产业高度集聚的终极方案——工业上楼，逐渐见诸于城市建设、产业发展的讨论之中。2022年11月，深圳正式推出“工业上楼”，至今已规划72个项目，卓有成效。
在这一背景下，2023年9月14日下午，于前瞻产业研究院总部一号会议厅， “问天借地谋发展 工业上楼深先行——2023深圳工业上楼经验借鉴与趋势报告分享会”正式举办， 前瞻产业研究院重磅发布《2023深圳市工业上楼发展专题研究报告》。
会上，前瞻产业研究院副院长、拥有30年中国产业园区规划经验的资深专家陆彦文、深圳市产业园区发展促进会副秘书长鞠笑非围绕工业上楼的发展前景、具体案例以及具体的项目选址、产业定位、工业空间设计及运营实施等方面进行了精彩分享。
深圳市产业园区发展促进会副秘书长鞠笑非表示，“工业上楼”并非简单地让工业向高空发展，而是以集约化、专业化、高效化为原则，优化产业空间布局，提高土地利用效率，实现产业与城市的和谐共生。同时，“工业上楼”也是对城市产业结构调整和升级的一种积极响应，是推动城市高质量发展的重要途径。期待大家积极参与和深入讨论，共同为“工业上楼”这一议题献计献策，为深圳市乃至全国的工业发展贡献智慧和力量。
随后，前瞻产业研究院副院长陆彦文对《2023深圳市工业上楼发展专题研究报告》进行了解读，从产业规划专业角度，就深圳工业上楼的先进模式、引导与建设模型、典型案例、发展趋势等方面的先进经验进行了阐述。
他表示， 工业上楼于城市、于园区、于企业都有重大意义。对于城市建设，工业上楼成倍提高亩均产值和税收的同时，也能改善原有建筑空间和环境品质，提升城市形象面貌，以至于有部分土地资源充足的地区，也希望通过打造标杆性的工业上楼项目作为区域发展名片。
对于园区和企业，工业上楼在土地成本、运营模式、政策扶持上具有更多的优势，尤其有利于做政策性融资以及争取税收优惠政策，也有利于空间内企业间协同发展、资源共享、实现双赢。
比较适合上楼的产业主要是轻型、环保型、低能耗的高端制造业，如新一代信息技术、生物制药、智能制造、工业互联网等战略性新兴产业具备“四小+一高一低”特点的企业。“四小”指的是设备载重小(轻型化)、原料产品体积小、污染小、震动小，“一高一低”指的是技术要求高(工艺先进)、能耗低。
具体而言，根据国家现行产业政策、行业准入条件、“工业上楼”五要素筛选模型，从国家产业目录中的31个工业大类划分为重点鼓励上楼、有条件上楼、不建议上楼三类。
陆彦文副院长还提到，当前国内工业上楼以深圳为起点，苏州、上海、青岛等多个城市准备或已在跟进。而作为领头羊，自2018年提出“工业上楼”以来，深圳全市已规划72个工业上楼项目，用地面积854.8万平方米，平均容积率4.2，厂房面积2306.5万平方米。72个项目中，共有50个项目在20大先进制造业园区范围内，成为深圳推动先进制造业发展的重要内容。
其中，全至科技创新园、燕罗智能网联汽车产业园、南山智造·红花岭基地、宝龙上井半导体与先进制造业产业园以及坪山新能源汽车产业园，都是取得良好成果的标杆项目，且各富特色，值得各地区工业上楼项目学习。
此外，在长期发展过程中，深圳积累了工业上楼的大量经验，发现、解决了多个关键问题。例如，过去工业企业普遍上楼意愿不强，主要是因为高楼层层高与承重难以满足生产需求、重型设备不易上楼、传统货梯运输效率低三大痛点，以及噪音、震动、粉尘、污染、辐射、货物运输等若干难点。
总体来看，发展工业上楼需要政府统筹、国企主导、市场运作，政府以低租金、高配套留企，创新开设政策“组合拳”绿灯，充分调动国企资源，引进高端制造业。尤其在实施主体上，深圳一直推动国资成为全过程服务商，为深圳市工业上楼项目提供全过程服务。
至于具体指标，深圳经验可以总结为十大普适性要素，其中最重要的是建筑层高、建筑荷载、客梯货梯、卸货场地这四大要素。
在被问及工业上楼项目内部产权分割，以及各项目建设具体标准问题时，陆彦文副院长表示，在供给端，这涉及到政府的具体规划安排，而在企业端，目前已经有企业在项目内部灵活分割部署的案例。同时，各个行业的工业上楼建设标准正陆续出台，但在统一标准之上，定制化是未来更有可能的趋势。
总体而言，可以明确的是，在当前的城市发展中，“工业上楼”已经成为一种不可忽视的趋势。
作为中国1800+政府25年来的科技型产业智库单位，前瞻产业研究院将继续密切关注“工业上楼”的发展动态和实践经验，深入研究和分析这一趋势对城市发展的影响，并为政府部门和企业提供有针对性的政策建议和战略规划。
在未来的发展中，前瞻将与政府、企业、学界等多方继续合作，共同推动工业上楼的实践和创新，探索新的工业发展模式和解决方案，为城市的可持续发展和经济转型做出积极的贡献。
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